Superficie commerciale, superficie calpestabile e superfice catastale: ti spiego quali sono le differenze

da | Consulenza

Fare chiarezza sulla terminologia che riguarda la superficie di un immobile ti consente ti avere le idee meno confuse se vorrai acquistarlo o venderlo

Superficie commerciale

La superficie commerciale è quella convenzionale alla quale si fa riferimento per le quotazioni e le valutazioni al mq per gli immobili in vendita. È assimilata alla superfice catastale dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Qui si definiscono i criteri di calcolo delle unità immobiliari che riprendono il DPR n.138/98. I dati che emergono sono spesso sottoposti a revisione sulle indicazioni comunali. Il criterio che si segue per la misurazione prevede la somma delle superfici secondo queste percentuali: 100% della superfice calpestabile e delle pareti divisorie interne, 50% dei muri di confine con altri immobili e 100% dei muri perimetrali.  Per le superfici scoperte come giardini, terrazze e balconi si procede per il 25% se scoperti, 50% se coperti, 35% per pareti e porticati, 10% giardini di ville e 15% per i giardini collegati ad un appartamento. Per le superfici pertinenziali come posti auto e cantine si calcola il 25% per le cantine, da 40 a 60% box, 80% mansarde rifinite, 60% i locali interrati abitabili e da 25 a 50% posto auto.

Superficie calpestabile

La superficie calpestabile identifica la superficie effettivamente utilizzabile. Definita anche “superficie utile netta” occorre per determinare il valore locativo. Si deduce dai metri quadrati al netto delle pareti sia perimetrali sia muri divisori e ne restano esclusi gli spazi comunicanti e quelli esterni. È importante prestare attenzione quando si vuole acquistare un immobile che nel contratto o nella proposta di vendita quale tipologia di superfice è indicata. Talvolta potrebbero essere presenti delle difformità tra i dati del catasto e quelli reali. In questo caso bisogna darne opportuna comunicazione e procedere alla verifica per una successiva rettifica. Per avere una certificazione della superficie calpestabile è necessario rivolgersi ad un geometra o al catasto che può definire il dato attraverso la planimetria.

 Superficie catastale

Ai fini fiscali occorre definire la superficie catastale secondo le indicazioni del DPR n. 138/98 allegato C. I calcoli, in questo caso, risultano essere più elaborati e si diversificano in base alla classificazione dell’immobile e dei sinoli vani. Dal 9 novembre 2015 la superficie catastale degli immobili di tipo residenziale è consultabile attraverso una visura catastale facilitando così ai proprietari la determinazione di questo dato ai fini di diversi tributi locali. Accedendo alla pubblicazione delle visure catastali si può confrontare la correttezza dei dati e, qualora dovessero evincersi delle incongruenze tra la planimetria rilevata e quella depositata al catasto si può richiedere la consulenza di un tecnico abilitato. Si procede quindi con la presentazione all’Agenzia delle Entrate per l’accatastamento in variazione dell’unità indicata errata. Questa verifica e l’esatta corrispondenza dei dati diventa obbligatoria in fase di vendita dove occorre accertare che i dati castali sono corrispondenti allo stato di fatto

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