Contratto d’affitto: quale conviene sottoscrivere?

da | Affitto

Scegliere il contratto giusto è un momento particolare e delicato sia per il proprietario sia per l ‘inquilino. Occorre tener presenti una serie di elementi che determineranno poi la soddisfazione relativa alla scelta

Contratto d’affitto per brevi periodi: ecco come scegliere

Se occorre affittare l ‘immobile per brevi periodi la scelta è tra il contratto d’affitto transitorio o di locazione breve ma, in questo caso, non deve superare i 30 giorni. L’esigenza che si evince è un periodo ridotto nel tempo spesso legato ad una necessità specifica come la vacanza. Il suggerimento è quello di procedere sempre ad una forma scritta di contratto d’affitto così da poter avere una tutela legislativa in caso d’inadempienza.

Il contratto di locazione ad uso transitorio non può avere una durata inferiore ad un mese e non superiore ai 18 mesi. È disciplinato dalla Legge n.431/1998, dal Decreto ministeriale del 5 marzo 1999 e dal Decreto ministeriale del 30 dicembre 2002. Quando è scaduto il termine previsto, non è necessario procedere con nessun tipo di indicazione. Diversamente si dovesse protrarre la necessità occorre provvedere dandone comunicazione. Il contratto deve prevedere con apposite clausole le esigenze momentanee e si può anche scegliere l’opzione della cedolare secca.

Per gli studenti si prefigura un canone concordato dove l’accordo è definito tra le università, le associazioni degli studenti e le organizzazioni sindacali.

Prevede: una durata di 6 mesi come indicazione temporale minima fino ad un massimo di 36 mesi con rinnovo automatico se non si procede con disdetta anticipata

Agevolazioni fiscali sulla tassazione per il proprietario

In questo particolare caso il proprietario può accedere alla cedolare secca del 10%, una detrazione fiscale del 19% sul contratto d’affitto su un importo massimo di 2633 euro.

I contratti d’affitto brevi non superano, invece, i 30 giorni e sono regolamentati dal decreto Legge n.50 del 2017. Tale decreto ha stabilito che entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di contratto concluso occorre indicare i dati relativi alla locazione. Sono obbligati coloro che gestiscono portali telematici per il contatto tra chi cerca e chi affitta un immobile e coloro che gestiscono intermediazione immobiliare.  In questo caso il proprietario accede ad una cedolare secca del 21%. Quest’agevolazione è consentita solo se l ‘immobile è in Italia e appartiene alle categorie catastali A1 e A11.

Ad esso è equiparato il contratto di sublocazione e comodato d’uso a titolo oneroso che però devono avere sempre una durata inferiore ai 30 giorni.  

Contratti d’affitto lungo: ecco quali sono

I contratti d’affitto per lunghi periodi si distinguono tra canone libero e canone concordato

Generalmente, quello a canone libero è maggiormente usato perché sono le parti a determinare liberamente l’importo da versare, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l’utilizzazione dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento. Ci sono però delle eccezioni perché, in questa forma è esclusa la categoria delle case villeggiatura, immobili di pregio vincolati, i garage, le cantine e gli alloggi di edilizia popolare.

Cosa succede allo scadere dei primi quattro anni?

il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile

E allo scadere degli otto anni?

le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto);

il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile.

Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.

Nel caso invece di un contratto 3+2 il canone concordato è calmierato e l’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini. E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..). Lo scopo è quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo vengono incentivati i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali.

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